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上觀新聞 2025-05-13 15:09:24
好項目不缺地。
豐田雷克薩斯電動汽車及電池的研發(fā)生產(chǎn)公司正式落子上海，初期產(chǎn)能達10萬輛。聽到消息的本地人震驚，這么大項目，我們有地嗎？
金山做到了。前幾年，區(qū)里下功夫盤活低效用地，釋放出不少零散用地指標，一番騰挪轉(zhuǎn)移，不到半年迅速“拼出”1692畝產(chǎn)業(yè)地塊，相當于160個足球場。
這樣的規(guī)模體量，在上海實屬少見，但從城市產(chǎn)業(yè)布局來看，又十分必要。
以豐田車廠為例，企業(yè)入駐之后，不僅能完善城市的新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈，而且可帶動146億元投資、1000個就業(yè)崗位落地。再如占地近1600畝的特斯拉超級工廠和儲能超級工廠，早已成為上海產(chǎn)業(yè)版圖上的重要支點。
上海市規(guī)劃資源局有關負責人介紹，從未來招商引資的趨勢看，將會有更多大型項目對成片大塊土地形成需求。今年，上海計劃盤活低效產(chǎn)業(yè)用地30平方公里，發(fā)力盤活成片低效產(chǎn)業(yè)用地。圍繞大虹橋、大東方、大吳淞、大吳涇“四大戰(zhàn)略區(qū)”和軌交中環(huán)線周邊地區(qū)，吸引一批投資規(guī)模大、技術含量高、帶動作用強的優(yōu)質(zhì)項目。
吳淞楊浦濱江推動整體儲備
先進制造項目落地，不像放一塊積木這么簡單。雷克薩斯、特斯拉這些大型項目，一般需要成片連塊的集中用地，還有如集成電路企業(yè)甚至對土地的空間形態(tài)、區(qū)位、配套有特殊需求。招商引資競爭激烈，時間往往是決定成敗的關鍵因素，如果無法快速匹配到適配的土地資源，很可能就會與優(yōu)質(zhì)項目失之交臂。
今年，低效產(chǎn)業(yè)用地盤活聚焦“裁出”更多“大衣料子”，尤其是100畝以上的產(chǎn)業(yè)用地，這些都是城市的稀缺資源。位于“四大戰(zhàn)略區(qū)”的吳淞創(chuàng)新城、東方樞紐，還有楊浦濱江中北段，浦東金橋、嘉定安亭、松江新浜、金山碳谷綠灣等，今年正探索整體收儲，盤出大塊、連片且具備高強度開發(fā)潛力的產(chǎn)業(yè)地塊。
大吳淞地區(qū)
具體怎么盤活？上海市規(guī)劃資源局產(chǎn)業(yè)用地處有關負責人介紹，產(chǎn)業(yè)用地是按照“兩評估、一清單、一盤活”進行分類盤活，也就是對產(chǎn)業(yè)用地進行綜合績效評估、綜合價值評估，形成用地ABCD分類清單，有針對性地采取路徑進行盤活。
以占地約1116.3畝的楊浦濱江中北段大電氣片區(qū)整體收儲更新為例，依托黃浦江濱江中北段一江兩岸整體規(guī)劃研究，通過“三師聯(lián)創(chuàng)”創(chuàng)新機制，由中外設計團隊開展功能產(chǎn)業(yè)策劃、戰(zhàn)略研究、總體績效評估等多項研究，確定“創(chuàng)新生態(tài)實驗場、未來產(chǎn)業(yè)孕育地、復合功能先導區(qū)”的規(guī)劃定位。其中上海電氣自主更新轉(zhuǎn)型片區(qū)條件相對成熟，這里將作為濱江中北段關鍵轉(zhuǎn)型區(qū)域，考慮引入上海電氣中央研究院、高端研發(fā)中心、智能化和綠色化平臺，形成上海電氣未來科創(chuàng)中心和數(shù)字產(chǎn)業(yè)總部。
與此同時，吳淞創(chuàng)新城地區(qū)今年將正式推動大吳淞啟動區(qū)約12540畝的整體儲備，借助空間再造、品質(zhì)提升，推動傳統(tǒng)制造業(yè)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新研發(fā)功能，輻射帶動寶山區(qū)“北轉(zhuǎn)型”戰(zhàn)略發(fā)展。
優(yōu)化政策供給的精準性
工業(yè)土地的規(guī)模越大，在盤活中越要降低成本。上海經(jīng)濟正處于結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型階段，怎么把資源用在刀刃上，提高配置效率？上海提出，今年要繼續(xù)優(yōu)化政策供給端，在精準度上做文章。
因為缺乏科學明確的評估體系，上海產(chǎn)業(yè)用地現(xiàn)狀利用情況底數(shù)不太清晰。為了突破瓶頸，上海面向所有產(chǎn)業(yè)用地建立起綜合績效評估標準，指標很多元，除了產(chǎn)值，還涉及到土地使用人（企業(yè)）的創(chuàng)新能力、社會貢獻、就業(yè)貢獻和節(jié)能環(huán)保等，經(jīng)過兩輪系統(tǒng)評估后，產(chǎn)業(yè)用地利用的家底情況就變得清清楚楚了。
同時，針對收儲收回成本高，還研究綜合價值評估辦法。2024年完成盤活的45平方公里低效產(chǎn)業(yè)用地，部分地塊試點了這套綜合價值評估標準。今年，上海將根據(jù)試點情況繼續(xù)優(yōu)化指標，并于今年9月底前，出臺產(chǎn)業(yè)用地綜合價值評估的實施細則，為各區(qū)和相關企業(yè)提供更具實操性的“說明書”。
上海不少地塊的盤活都來自自上而下的推動。今年，上海將重點提高企業(yè)在盤活低效產(chǎn)業(yè)用地過程中的積極性，充分激發(fā)市場主體的活力。
一方面，向企業(yè)提供更多盤活土地的“解決方案”。上海正在梳理過去一年里實踐和試點的新方向、新經(jīng)驗，研究形成政策“工具箱”2.0版。
另一方面，降低企業(yè)的發(fā)展成本。如果工業(yè)倉儲項目因發(fā)展需要增加地下空間或者容積率，不需要繳納土地價款。上海還鼓勵支持企業(yè)充分利用更新政策進行新建、改建、擴建。如果企業(yè)項目有利于創(chuàng)新文化氛圍、融合功能、共享空間、知識密集型服務業(yè)，還可享受容積率獎勵和土地出讓金優(yōu)惠等政策。
企業(yè)想擴大投產(chǎn)，不知道在哪里選地怎么辦？記者了解到，上海規(guī)劃資源部門今年要重點服務好工業(yè)企業(yè)，其中包括產(chǎn)業(yè)部門統(tǒng)計的1000家年均產(chǎn)值5億元以上企業(yè)、1萬家規(guī)上工業(yè)企業(yè)，試點引入量子城市建設的“找地選樓”大模型應用，一對一提供智能解決方案，滿足企業(yè)的個性化用地需求。據(jù)悉，工作人員未來還可通過大模型，精準識別到企業(yè)的發(fā)展狀態(tài)，提前介入，為企業(yè)主動提供存量轉(zhuǎn)型、新增用地的要素保障方案。
如果在滬企業(yè)想要利用自己的土地增資擴產(chǎn)，項目落地速度有望加快。上海規(guī)劃資源部門已經(jīng)建立相應的產(chǎn)業(yè)項目快速落地響應機制，嘉定中國科學院上海光機所擴大用地、寶山海隆生命健康谷存量提容項目、奉賢龍潤建筑設備改建廠區(qū)等項目都有受益。
小規(guī)模地塊也有用武之地
如果低效工業(yè)地塊分布散、規(guī)模小，不具備成為“大衣料子”的初始條件，上海也有辦法。在試點基礎上，今年繼續(xù)按照“主城區(qū)、五個新城、多片區(qū)”的產(chǎn)業(yè)空間布局推動地塊盤活。
主城區(qū)，特別是中心城區(qū)的存量工業(yè)地塊不多，重點是發(fā)展都市工業(yè)，服務“五個中心”建設。
上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究院首席研究員夏雨說，這些年，好的科技企業(yè)都是往大城市跑，因為科創(chuàng)企業(yè)的主體是白領和金領，更追求生活品質(zhì)。
中心城區(qū)空間資源少，但配套很豐富，能夠匹配高端人才的工作生活需求，因此可以探索小尺度更新，在科技型產(chǎn)業(yè)社區(qū)和毗鄰大學、大型科研院所，以及科技型企業(yè)、創(chuàng)新型中小企業(yè)密集區(qū)域等地區(qū)，進行創(chuàng)新型街區(qū)建設和創(chuàng)新型生態(tài)營造。
前幾年，長寧借助城市更新打造的“上海硅巷”已經(jīng)成為科創(chuàng)高地，培育出黑湖科技、西井科技等一批行業(yè)標桿企業(yè)。虹口北科創(chuàng)集團為有效盤活北中環(huán)區(qū)域低效地塊，以整租方式推進創(chuàng)新載體建設的試點，推動科創(chuàng)能級提升和城市空間轉(zhuǎn)型。
五個新城是先進制造業(yè)重要增長極和實體經(jīng)濟的重要承載地，突出產(chǎn)業(yè)集聚的規(guī)模效應和集群特征。今年，上海將圍繞重點產(chǎn)業(yè)布局圖10條重點產(chǎn)業(yè)鏈和區(qū)級主導產(chǎn)業(yè)特色賽道，全力推動新城高質(zhì)量發(fā)展跑出加速度。
此前，五個新城已有不少成功試點。嘉定新城作為“國際汽車智慧城”，在更新中推動汽車產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。延鋒是一家老牌汽車飾件公司，受制于土地面積、環(huán)保條件，無法進一步拓展業(yè)務，在安亭鎮(zhèn)幫助下，生產(chǎn)基地搬遷至效益趨于低下、亟待轉(zhuǎn)型的原上汽大眾汽車一廠，帶動15億元投資落地。
多片區(qū)是指在外圍新市鎮(zhèn)發(fā)展的工業(yè)區(qū)塊，支撐新市鎮(zhèn)特色功能發(fā)展。重點是優(yōu)化布局、強化集約、提升能級、孵化盤活，處理好新舊動能轉(zhuǎn)換的節(jié)奏，布局轉(zhuǎn)換銜接。比如，嘉定徐行工業(yè)區(qū)正在結(jié)合中國科學院釷基熔鹽堆總裝項目，聚焦未來產(chǎn)業(yè)（新型能源）領域，打造“高能級產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)新標桿”。郊區(qū)有不少鎮(zhèn)級園區(qū)管理粗放、能級偏低，松江佘山一園區(qū)建成多年還是以低產(chǎn)值的代加工為主。上海多部門將重點聚焦園區(qū)的提質(zhì)增效，推動發(fā)展轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級。
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來源：上觀新聞
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